半小时纵贯深圳，深中通谈给中山楼市带去的躁动与缅想

半小时纵贯深圳，深中通谈给中山楼市带去的躁动与缅想 | 楼市地舆

发布日期：2023-09-15 16:02 点击次数：139

本年4月末，跟着深中通谈独处洋大桥负责合龙，深中通谈桥梁工程也终了全线合龙，这项要害限制性工程的完成，也预示着深中通谈2024年通车的“时辰表”越来越近”。因建成之后将大大裁减深圳与中山的通行时辰，深中通谈的树立程度成为近两年大湾区内的热点话题。

曾经，因深圳高房价，以及深中通谈的高超通勤预期，跨城糊口成为不少东谈主的好意思好思象。“深中通谈”神色批复后，中山楼市也迎来春风，商品房一年的成交量冒昧12万套。“那时候啊，晚上齐有不少东谈主打电话要买房，寝息齐不冷静。”回忆起那时的光景，中山市当地的房产中介吴明（假名）不自觉的提高了曲调，难掩往日的愉悦。不外，当飞扬褪去，中山楼市也经验了回落。

实质上，非论是中山的经济发展，如故中山的楼市，似乎齐在期待“深中通谈”灵通这一天，如今，“深中通谈”灵通在即，楼市松捆政策见底，中山楼市是否也迎来了改变？

深中通谈登陆马鞍岛

中山楼市“含深率”50%

“深中通谈”是鸠合深圳市、中山市以及广州市南沙区的大桥，东起深圳市宝安区鹤洲立交，西至中山市横门关节，全长24千米，其中有6.8千米长的千里管结净，想象速率100千米/小时，是我国国度高速公路网深圳—岑溪高速公路（国度高速G2518）的构成部分。

因横亘着珠江入海口，一直以来，深圳、中山两地的商业，均需绕东莞、广州、佛山三市，非论是高铁，如故汽车，车程齐需要一个半小时，而深中通谈完工之后，两地的车程将裁减至半小时。深中通谈神色于2015年底获国度发展转换委批复“许可”，并于2016年年底负责开工树立，筹画在2024年建成通车。值得提防的是，自2015年深中通谈神色获批树立以来，中山市楼市开动升温，成交量冒昧历史记载。

合富后光统计的数据清楚，2015年中山全市成交商品房124683套，同比2014年97047套高潮28%。对比各镇区成交情况，成交量前三甲中，火把开辟区和东区同比涨幅均近五成，合富后光分析称，火把和东区的快速高潮收成于深圳客的热捧。2016年，中山全市商品房成交量陆续上升，至143953套，同比高潮6%，位于中山市东部的火把开辟区成交套数位居所有镇榜首。

“深中通谈”想法下，深圳客户成为中山楼市购买力的伏击构成部分。乐有家究诘中心的数据清楚，2015和2016年期间，跟着深圳客的涌入，中山一手住宅网签量稳居高位，其中深圳东谈主在中山的购房占比高达50%，深圳客径直撑起中山楼市半壁山河。

为何深圳东谈主热衷到中山买房？深圳房价与中山的巨大差距是伏击原因。乐有门户据清楚，2015年，深圳市二手住宅成交均价为43537元/平淡米，而彼时，中山市二手住宅成交均价仅为5550元/平淡米，深圳房价是中山的7.8倍，也便是说，深圳一套房的钱，能够在中山买7套雷同面积大小的屋子。

经验了两年楼市成交岑岭之后，中山楼市出台限购政策，随之而来的则是商品房成交量的回落。2017年，中山市发布住房限购政策，外地户籍须缴满半年社保才气购房，限购两套新建商品住房，中山市户籍家庭限购三套商品住房。另外还规章，购买首套房的首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于40%。楼市政策收紧之下，2017年，深圳东谈主在中山的购房占比评述至18%，往日，中山市一手住宅成交套数减少至2.6万套，同比减少了7成。

2018年~2021年，中山市一手住宅年度成交量相对巩固，规复至6万套傍边，而深圳客在中山购房的温雅也有所评述，每年的占比在10%傍边波动。2021年在广州、东莞调控影响下，中山楼市的深圳客占比为13.2%，相较2020年擢升了2.2个百分点。

深圳客涌入中山买房的这些年，中山市的房价逐年高潮，其与深圳的房价差距也在消弱。乐有家统计的数据清楚，2020年上半年，中山市二手房成交均价高潮至13874元/平淡米，深圳二手住宅成交均价为65435元/平淡米，深圳房价是中山的4.7倍。

马鞍岛楼市千里浮

值得提防的是，在房地产行业合座下行的配景下，2022年中山市住宅成交量已降至3.7万套，与此同期，中山市的房价比拟几年前也还是有所回落。

安堵客数据清楚，现时，中山市二手房挂牌均价为1.07万元/平淡米，比拟2021年8月的1.16万元/平淡米下落7.8%；现时新址公示均价为1.36万元/平淡米，较2021年8月的高点1.51万元/平淡米下落9.93%。

以离深中通谈最近的马鞍岛为例，2020年岛上多个楼盘均价3万/平淡米的盛况，当今还是很难见到。

马鞍岛鸟瞰景

马鞍岛是中山市东部的一个小岛，是深中通谈登陆中山的第一站，总面积35平淡公里，极端于两个深圳前海合作区（扩容之前）的面积。在马鞍岛上开车环绕一周会发现，非论是岛上产业园、写字楼，如故住宅小区，一切建筑齐很新。比拟拥堵的老城区，马鞍岛的谈路广博，站在楼盘的高层，远朴直在开辟以及恭候开辟的绿地也尽收眼底，

尽管属于中山，但如今的马鞍岛存在不少“深圳基因”。中山市政府官网清楚，马鞍岛将专注于发展健康医疗、精密制造和当代管行状三大产业。据乐有家究诘中心统计，限定2022年11月，马鞍岛已有133家企业入驻，70多个神色已动工，进驻马鞍岛的企业，80%为深圳企业，如华为、中兴、哈工大等。

马鞍岛某产业园

马鞍岛上的购房者大部分齐来自深圳，此前，为了劝诱深圳购房者，岛上不少楼盘以致将神色展厅和居品发布会齐设在深圳。近期记者观察时还发现，为了让购房者感受到深圳与马鞍岛的“短距离”，马鞍岛东部靠海的某楼盘，还有利在样板间遗弃了多台千里镜供购房者更显豁的望深圳。“天气好的时候，肉眼就能看到深圳前海。”现场的销售照应人补充谈。

与深圳房价属于宇宙第一梯队一样，有着“深圳基因”的马鞍岛，房价在中山市也属于第一梯队。2018年6月，流程252轮竞价，万科以14.04亿元拿下马鞍岛上第一块住宅用地，楼面地价13952元/平淡米，位居彼时中山市楼面地价名次榜第一，不错说是出谈就登上巅峰。2019年11月，该地块以“万科中天西湾汇”为神色名开盘，销售均价在3万元/平淡米傍边，尽管其时中山市少有单价超3万元/平淡米的神色，但一年时辰，该小区1837套住宅全部售罄。在中山市当地房产中介看来，该神色备受接待，其回忆该神色开盘时的场景称：“其时十个东谈主走进售楼处，有八个齐是刷卡之后才出来的。”

不外，比拟开盘时的干扰，万科中天西湾汇的二手房商场却不尽东谈主意。房产中介平台清楚，现时，万科中天西湾汇有20套在售房源，历史成交1套住宅，成交的单价为2.58万元/平。上述房产中介对第一财经暗意，该神色此前新址销售价钱不低于2.6万元/平，该业主属于急卖，可能有小幅的失掉。另外，该中介还暗意，现时西湾汇的二手房均价在2.8万元/平淡米傍边，属于有价无市，因为现时马鞍岛不少在售的准新址神色价钱齐低于2.8万元/平淡米，举例现时其左近在售的招商臻湾府，成交均价仅1.9万元/平淡米，另外，与万科中天西湾汇雷同属于复式户型的保利天汇花圃，现时售价也低于2.5万元/平淡米。

楼市低迷之下，旧年以来中山市也出台了不少楼市松捆政策，限定现时，中山全市不限购，外地户籍在中山买房也已不需要交纳一定年限的社保，首套房首付降至两成，首套房贷利率降至3.7%，公积金贷款最高额度涨至90万元。

尽管楼市松捆政策已见底，然而本年以来，中山楼市发扬依旧较为庸俗。乐有家统计的数据清楚，本年1月、2月，中山市新建商品住宅成交量差别为1447套、3000套，仅3月发扬较为亮眼，冒昧5000套，4月，成交套数回落至2445套。

销售去化放缓，中山市新址库存也上升。乐有家究诘中心的数据清楚，限定本年4月末，中山市一手住宅库存量加多至57537套，去化周期延迟至20.5个月。

楼市销售去化放缓的配景下，中山开动减少住宅用地的权术面积。据中山官方媒体报谈，2023年3月，为补助翠亨新区打造产业高地，中山将马鞍岛原权术超3000亩居住用地调度为详细发展用地（具体包括工业、文化等非居住功能）。

另外，5月中旬，记者以购房者的身份观察了马鞍岛多个楼盘发现，为了促进销售，降价成为在售楼盘遴荐的大批措施。

以保利和筑天汇花圃为例，现场销售先容称，该神色于2020年年底在深圳初次开盘，1105套住宅三分钟就被抢购一空，售价范围3万元~3.5万元/平淡米，尔后，该楼盘陆续推盘，价钱依旧在3万元/平淡米以上。直到本年五一，该神色作念特惠行为，价钱降至2万元~2.4万元/平淡米之间。尽管记者观察该楼盘时已是五月中旬，该楼盘的销售东谈主员暗意，五一期间的优惠行为依旧不错沿用，在贪图房屋总价时，打了3次97折，极端于在原价基础上打了9折。当记者发扬出购买意愿不利弊的时候，现场的销售和房产中介轮替以“总价9折基础上，销售司理苦求降价7万元”、“送家电”等情理进行劝说，并催促记者破费两万元进行锁房，临了以致将锁房金额降至5000元。

又如马鞍岛上的雅居乐湾际一号，现场销售以销售记录向记者先容谈，此前一、二栋开盘，均价是2.1万元/平淡米，本年以来，楼盘开启特价行为，均价降至1.8万元/平淡米，极端于打八五折。较大的扣头优惠促使二栋很快卖完，开辟商赶快推出了三栋，优惠行为一直延续于今。值得提防的是，八五折的优惠行为并莫得劝诱更多的购房者，记者观察当天，售楼处看房的东谈主寥寥。

马鞍岛某楼盘营销中心

值得一提的是，尽管深中通谈将裁减深圳、中山两地的通勤距离，然而高额的树立用度也让外界产生“深中通谈过路费订价”的各式猜思，大批的揣测是一类车单程过路费在50元~90元之间，限定现时还未有官方的数据。

另外，对于深中两地的通行，早在2020年8月，时任深圳市城市权术想象究诘院副院长曾暗意，“将来深圳将准备400辆大巴，每天24小时来往手脚深中通谈的摆渡车，径直通到中山的伏击大型居住区。”2021年8月，中山市发改局曾经说起，“积极探索深中通谈通行后，两地穿梭公交车免收通行免费”，“400辆大巴”也成为中山“深圳想法”楼盘的销售话术之一。

不外，2022年11月，中山市交通运输局发文回话东谈主大提倡时称，赞同对于刊行专项债券及探索深中通谈通行费减免政策，但深中通谈通行费减免难以落实，因为字据国度关联规章，莫得独特情况，不得以任何体式制定出台车辆通行费减免政策。中山市交通运输局称，需报请国务院审批后才气落地实施。限定现时，未有更新的对于深中通谈通行费减免的官方音问。

当预期还未酿成执行之前，购房者心头的疑虑难以打消，而这，梗概亦然深中通谈灵通在即，但中山楼市热度并莫得彰着上升的伏击原因。

全标的学习对接深圳

中山市，原名香山县，1925年，为了追悼孙中山先生而改名，其位于佛山市以南，珠海市以北，西连江门市，东与深圳市隔水相望。如今，中山市下辖15个镇，8个街谈，区域内含有1个国度级开辟区——中山火把高技能产业开辟区，1个经济相助区——翠亨新区。限定2022年末，中山市常住东谈主口443.11万东谈主，城镇化率为87.02%。年末户籍东谈主口208.13万东谈主，常住东谈主口众多于户籍东谈主口，对外来东谈主口的劝诱力较强。

经济发展方面，转换灵通初期，中山市连结香港的加工工业，民营外向型产业发达，与东莞、顺德、南海一谈被称为“广东四小虎”。上世纪八、九十年代开动，家电、五金、灯饰冉冉成为中山市的主力产业，尤其是中山市古镇镇，被称为“中国灯饰之齐”，宇宙灯饰产业份额占比70%。不外连年来，中山市在广东省内的存在感有所评述，2022年，中山市国内坐蓐总值（GDP）为3631亿元，同比增长0.5%，GDP在广东省内排名第十位，在珠海、茂名、江门、湛江之后。

中山市政府官网清楚，连年来，中山全力鼓舞村镇低效工业园改良升级，2022年累计撤废整理低效工业用地1.4万亩，周转批而未供和闲置地盘2.4万亩。此外，制造业数字化智能化转型顺序加速，到手引进了中软外洋等工业互联网与数字赋能平台，596家规上工业企业终了数字化转型，带动3000多家企业上云用平台。

字据中山市政府2023年的使命敷陈，中山要打造以新动力、生物医药与健康、新一代信息技能、智能家电四大产业为引颈，联动高端装备、光电光学、灯饰照明、中山好意思居、当代农业与食物、当代先锋6大产业的新时间中山当代产业集群“十大舰队”，以中山现存存量最大、盛名度最大、后劲最大的产业集群，夯实制造业家底，领航高质料发展。

“深中通谈”也给中山市的经济带来了丰富的思象。在中山市政府2023年使命敷陈的“一图读懂”中，深中通谈占据了封面图的一半，上述使命敷陈指出，将开展深中城际前期使命，加速深中通谈神色标树立，将全标的学习对接深圳，启动深中合作改进区、深中当代科技工业城树立，打造深中港高端制造合作基地、深中澳文化与科技合作基地。

（文内图片照相：张慧敏）

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